Portal InwestycjewKurortach.pl już po razu drugi przeprowadził analizę rynku condo w największych polskich miastach. Poprzednia edycja ukazała się jesienią 2016 roku. Już wtedy, wywodzący się z kurortów, rynek nieruchomości sprzedawanych w systemie condo mocno przyspieszył także w miastach. Wówczas w budowie i planach było, biorąc pod uwagę 22 inwestycje, aż 3713 jednostek condo (rozumianych jako pokoje hotelowe i apartamenty).
Ostatnie 2 lata to jednak prawdziwy boom. Pojawiło się aż 15 nowych deweloperów w tym segmencie. W sumie w budowie i planach jest 29 nowych inwestycji obejmujących 6474 lokali condo. Co ważne dla sektora HoReCa, 12 z tych inwestycji pomyślane są jako hotele (w sumie 2618 jednostek condo), zaś 17 to projekty, które bardziej przypominać będą bloki mieszkalne (w sumie 3856 jednostek condo).
Rekordowo wzrosnąć ma segment nieruchomości condo we Wrocławiu – aż o 546%. W czołówce są też Gdańsk (wzrost o 239%) oraz Warszawa (138%) i Łódź (128%).
Przyczyn takiego wzrostu jest kilka. Dla wielu inwestorów indywidualnych lokowanie nadwyżek finansowych w nieruchomości jest bezpieczniejsze i bardziej zyskowne niż klasyczne inwestycje na rynku kapitałowym.
„Z kolei dla deweloperów wejście w segment hoteli jest dywersyfikacją działalności. Dla niektórych wręcz wymuszoną koniecznością, gdyż tereny które posiadają nie pozwalają na zabudowę mieszkaniową, a jedynie usługową. Na rynku pojawił się więc produkt nazywany przed deweloperów „lokalem inwestycyjnym”. To coś pomiędzy mieszkaniem, a hotelem. Czyli mikroapartament który nie jest mieszkaniem, i służy raczej do pobytów krótkoterminowych” – komentuje Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl, współautorka Raportu.
Czy boom pozwala bezpiecznie inwestować?
Niewątpliwie, jak zawsze przy dużej podaży, najlepiej obronią się te projekty, które zaplanowano zgodnie z odpowiedzią na potrzeby rynku. Nieruchomości sprzedawane w systemie condo czeka więc profesjonalizacja. I ten proces już widać. Pojawiają się marki międzynarodowych sieci hotelowych, m.in. Staybridge Suites w Warszawie i Gdańsku, Ibis Styles (Warszawa), Holiday Inn Express (Gdańsk), czy Best Western (Wrocław).
Ceny nieruchomości aparthotelowych są bardzo różne. Rozpiętość wynosi od 5750 zł do nawet 19500 zł za m2 netto lokalu (do tego trzeba doliczyć 8 lub 23 proc. VAT). Różnica w cenie wynika, parafrazując filmową klasykę, z zawartości hotelu… w hotelu. Niższe stawki obowiązują tam, gdzie budynki raczej przypominają po prostu zabudowę mieszkaniową. Jeśli kupujący szuka nieruchomości projektowanej jako hotel, z wszelkimi wymogami, które wynikają z jakości, jaką zapewnić musi usługa hotelowa, koszt zakupu będzie dużo wyższy.
Stawki oferowanych zysków wahają się w granicach 5-7%, przy czym dla kupujących kluczowa jest dokładna analiza ofert, gdyż większość deweloperów ma swoje autorskie systemy wyliczania wypłat i są one bardzo różne.
Poza profesjonalizacją, w przypadku wybranych deweloperów, widać też jeszcze jeden trend: wyraźne oparcie się o rynek biznesowy. Deweloperzy myślą nie tylko o turystyce klasycznej, ale też tej biznesowej.
„Coraz częściej więc condo i aparthotele powstają w sąsiedztwie dzielnic biurowych. To dobry ruch, gdyż goście biznesowi zapewniają całoroczne obłożenie. Aktywność wokół stref biznesowych widać w Warszawie – szczególnie w okolicach Ronda Daszyńskiego oraz Służewca, ale też w Gdańsku” – zauważa Dorota Kaczyńska, współautorka raportu, analityk VERA Insight.
Jak podkreśla Kaczyńska, obiekty condo nie będą miały innej drogi, niż profesjonalizacja w stronę hotelarstwa, by sprawnie funkcjonować i móc wypłacać obiecane zyski. Na to przede wszystkim powinni zwracać uwagę kupujący, jeśli nie chcą w przyszłości – inwestując w produkt z założenia przynoszący pasywny dochód – stać przed koniecznością bycia mikrohotelarzem samodzielnie obsługującym gości.
Autorkami raportu są: Marlena Kosiura, analityk, eskpert rozwoju kurortów, portal InwestycjewKurortach.pl oraz Dorota Kaczyńska, ekspert rynku nieruchomości, analityk firmy VERA Insight.
Pełna wersja Raportu do pobrania poniżej:
