Po naszej publikacji na temat ogłoszenia restrukturyzacji pięciu spółek należących do Artura Koziei, skontaktowaliśmy się z Radosławem Marczakiem, liderem grupy zrzeszającej właścicieli apartamentów w Lake Hill Karkonosze Resort & SPA w Sosnówce, obiektu zarządzanego przez jedną z restrukturyzowanych spółek, aby poznać ich opinię na temat sprawy i sytuację, w jakiej się znaleźli. Grupa ta funkcjonuje na platformie Facebook i skupia około 70% wszystkich właścicieli. Marczak opowiedział nam o problemach z zarządzaniem obiektem, zadłużeniu oraz trudnościach, z jakimi borykają się właściciele apartamentów. Publikujemy szczegółową relację, która rzuca światło na to, jak sytuacja przedstawia się z ich perspektywy.
Historia inwestycji w Lake Hill Karkonosze Resort & SPA w Sosnówce
W 2018 roku Radosław Marczak po raz pierwszy zetknął się z inwestycją Lake Hill Karkonosze Resort & SPA w Sosnówce. Reklamy obiektu kusiły hasłami o 8% gwarantowanego zysku rocznie oraz umową najmu na 10 lat z możliwością przedłużenia na kolejne 10 lat. Z żoną zdecydowali się na kredyt i zakup apartamentu jako inwestycji, która miała być źródłem dochodu na emeryturę. Za projektem stał Artur Kozieja, biznesmen chwalący się w prasie wieloletnim doświadczeniem w branży hotelarskiej oraz w międzynarodowych korporacjach takich jak Barclays czy Credit Suisse. Wszystko to budowało obraz solidnego przedsięwzięcia.
„Reklamy Lake Hill Karkonosze Resort & SPA w Sosnówce były niezwykle przekonujące. Hasła o 8% gwarantowanego zysku i długoterminowej umowie najmu wydawały się solidnym fundamentem dla naszej przyszłości” mówi Radosław Marczak. „Wierzyliśmy, że inwestycja ta zapewni nam stabilność finansową na emeryturze.”
Do czasu pandemii COVID-19 inwestycja przebiegała zgodnie z planem. Czynsze były wypłacane regularnie, z minimalnymi opóźnieniami. Problemy zaczęły się pojawiać dopiero w czasie pandemii.
Problemy z czynszami podczas pandemii
W okresie pandemii właściciele otrzymali do podpisania tzw. „aneksy covidowe”. Dokumenty te miały na celu zabezpieczenie interesów hotelu, ale według Marczaka były krzywdzące dla właścicieli apartamentów, ponieważ zrzekali się oni czynszu za czas zamknięcia obiektu. Marczak, wraz z innymi właścicielami, zorganizował grupę negocjacyjną, która doprowadziła do wypracowania nowego wzoru aneksu. Dokument ten zakładał, że czynsze będą wypłacane proporcjonalnie do przychodów ze sprzedaży usług hotelowych.
„W dobrej wierze i trosce o losy hotelu zgodziliśmy się na podpisanie aneksów gdyż, zgodnie z negocjacjami, z jednej strony dawały hotelowi oddech z trudnych chwilach lock down’ów gdzie nie musiano wypłacać nam czynszów a z drugiej strony w czasach koniunktury dawały szanse na nadrobienie wcześniejszych niedopłat. Dodatkowo zgodziliśmy się na spłatę wcześniejszego zadłużenia w ratach.” wspomina Marczak.
Niestety w momencie, gdy czynsze zaczęły przekraczać pierwotnie zakładane kwoty, Artur Kozieja poinformował właścicieli, że ich interesy zostały zaspokojone i przestaje wypłacać należności. Grupa właścicieli skierowała sprawę do sądu, gdzie uzyskali wypłatę zaległych czynszów.
Zadłużenie i problemy w 2023 roku
Kolejne problemy pojawiły się w lutym 2023 roku, kiedy Lake Hill zaczął opóźniać się z wypłatami czynszów. Zaległości rosły, a sytuacja zaczęła być napięta. Na jednym ze spotkań inwestorskich Artur Kozieja przedstawił właścicielom propozycję obniżenia czynszów oraz anulowania zaległości w zamian za pobyty w hotelu, co spotkało się z ostrym sprzeciwem.
„Sytuacja zaczęła się pogarszać w lutym 2023 roku, gdy opóźnienia w płatnościach stały się normą. Co gorsza, okazało się, że nasze pieniądze były wykorzystywane na inne cele, takie jak budowa części usługowej w której nie mamy udziałów czy udzielanie pożyczek innym podmiotom” tłumaczy Marczak. „Zadłużenie rosło, a właściciele zaczęli się organizować, by walczyć o swoje prawa. Wyciągając pomocną dłoń, zaoferowaliśmy niskooprocentowaną pożyczkę z zabezpieczeniem na budowanej inwestycji, ale nie zostało to zaakceptowane. W zamian oczekuje się od nas umorzenia długu oraz zmniejszenie naliczanych czynszów.”
Jak ujawnił Marczak, duża część pieniędzy z czynszów była przeznaczana na budowę tzw. części wspólnej powyżej drogi, która należy do spółki Artura Koziei. Zadłużenie wobec właścicieli na dzień 12 grudnia 2024 roku wynosiło 7 milionów złotych, a dodatkowe koszty budowy części wspólnej sięgały 3,2 miliona złotych.
Restrukturyzacja i jej konsekwencje
W obliczu narastających problemów właściciele zaczęli wypowiadać umowy najmu. W grudniu 2024 roku sytuacja osiągnęła punkt krytyczny. W obawie przed utratą kontroli nad hotelem, Artur Kozieja ogłosił restrukturyzację spółki Lake Hill na początku stycznia 2025 roku. Restrukturyzacja uniemożliwia dochodzenie roszczeń sprzed jej ogłoszenia i zabezpiecza interesy spółki kosztem właścicieli apartamentów.
„Ogłoszenie restrukturyzacji na początku stycznia 2025 roku było ciosem dla właścicieli” mówi Marczak. „To pokazuje, że zarządzający chcą chronić swoje interesy kosztem właścicieli lokali. Czujemy się oszukani i zmuszeni do obrony swoich praw.”
Marczak wyraził obawy, że Kozieja celowo wprowadza opinię publiczną w błąd, twierdząc, że działa w interesie właścicieli. Jego zdaniem restrukturyzacja jest narzędziem do dalszego drenowania zasobów właścicieli i unikania wypłaty zaległych należności.
„Wśród właścicieli lokali są różne osoby. Są tacy którzy są majętni i ich specjalnie to jakoś nie rusza. Są tacy którzy ulokowali w LH CAŁE swoje oszczędności licząc, że będą z tego mieć emeryturę a teraz słyszę ich mówiących z rozgoryczeniem, że mają poczucie, że stracili zarobiony majątek i gdy potrzebują odpocząć to będą musieli pracować do końca życia bo majątek który zgromadzili nie pracuje na nich tylko na pomnażanie majątku AK.
Są wśród właścicieli też tacy jak ja, którzy uwierzyli w AK i jego profesjonalizm (Hotelarz Roku, bankier z London City, doświadczenie gwarancją sukcesu) i kupili lokal biorąc pod to kredyt, a czynsze miały go spłacać. Teraz gdy nie otrzymujemy czynszów spłata rat kredytu jest dla mnie wyzwaniem. Zakładając, że zgodziłbym się na propozycje LH i płaciliby terminowo to propozycje trwałego obniżenia czynszu mocno uderzają w rentowność tej GWARANTOWANEJ inwestycji. To dla mnie drobnego przedsiębiorcy jest sporym trudem” – komentuje Radosław Marczak.
Postulaty właścicieli
Grupa zrzeszona wokół kancelarii prawnej Lickiewicz wspólnie walczy o swoje interesy i postuluje przejęcie zarządzania hotelem przez niezależnego operatora, co miałoby zapewnić transparentność finansową i realizację pierwotnych założeń inwestycji. Właściciele domagają się również ujawnienia dokumentów dotyczących zarządzania obiektem oraz wyjaśnienia przyczyn zadłużenia.
„Chcemy, aby zarządzanie hotelem przejął niezależny operator. Tylko wtedy możemy mieć pewność, że nasze inwestycje będą zabezpieczone,” podkreśla Marczak. „Współpraca z kancelarią prawną Lickiewicz daje nam nadzieję na odzyskanie kontroli nad sytuacją.”
Podsumowanie
Sytuacja w Lake Hill Karkonosze Resort & SPA w Sosnówce jest daleka od stabilnej. Właściciele apartamentów, oszukani obietnicami gwarantowanego zysku, zmagają się z zadłużeniem, brakiem wypłat czynszów i niejasną polityką zarządzania. Grupa prowadzona przez Radosława Marczaka walczy o swoje prawa, zrzeszając coraz większą liczbę właścicieli i podejmując kroki prawne przeciwko Arturowi Koziei. Jak zakończy się ta historia? Czas pokaże, ale z pewnością jest to przestroga dla innych inwestorów.
Grupa właścicieli zaprasza osoby zainteresowane do kontaktu przez grupę na Facebooku: Lake Hill Karkonosze Resort & SPA w Sosnówce Właściciele. Właściciele zachęcają pozostałych inwestorów posiadających apartamenty w tym obiekcie do dołączenia do grupy, aby wspólnie działać na rzecz rozwiązania problemów.
„Zapraszam wszystkich właścicieli apartamentów w Lake Hill Karkonosze Resort & SPA w Sosnówce do dołączenia do naszej grupy na Facebooku. W jedności siła, a wspólne działania pozwolą nam skuteczniej walczyć o nasze prawa i przyszłość naszych inwestycji,” apeluje Radosław Marczak.
