Mateusz Świst (Redaktor Naczelny Horeca Business Club): Jeden z domów maklerskich określił Pana mianem „specjalisty do spraw skomplikowanych projektów nieruchomościowych”. Skąd wzięła się ta opinia?
Artur Kozieja (Prezes Zarządu Europlan Sp z o.o.): Wygląda na to, że te wszystkie realizacje, które do tej pory udało mi się stworzyć, polegały na wykrystalizowaniu nieruchomości będących w trudnych sytuacjach. Wymagało to wielu zabiegów prawnych i bankowych, żeby takową atrakcyjną nieruchomość wyciągnąć ze skomplikowanej sytuacji i móc na niej zrealizować projekt nieruchomościowy. Często były to przypadki, gdy musieliśmy dogadać się nie tylko z właścicielem, ale i sąsiadami, przedstawić im benefity, które niesie, czy też może nieść za sobą nasza inwestycja. To było kluczowe dla szybkiej realizacji projektu.
Dlaczego dopiero w 2017 roku firma Europlan zdecydowała się rozpocząć inwestowanie w systemie condo?
Moje wcześniejsze projekty hotelowe były związane z firmą rodzinną, którą mój ojciec założył 35 lat temu w Karpaczu. W ramach tych kilkunastu lat wspólnej działalności z moim tatą powstały dwa hotele – jeden w Lubinie, a drugi w części uzdrowiskowej Jeleniej Góry. Co zatem skłoniło mnie w ubiegłym roku do rynku condo? Dostrzegłem potężną zmianę w zainteresowaniu lokalnym rynkiem nieruchomości kurortowych czy wakacyjnych ze strony naszych rodaków. To związane jest z kilkoma aspektami, które można było już zaobserwować w ostatnich latach. Ja określam to mianem „Rediscovery of Poland”, a więc odkrywania na nowo polskich kurortów przez rodzimych turystów. To oznacza również, iż generowany jest popyt na nowo wybudowane, nowoczesne obiekty hotelowe i bardzo mocno rośnie. Z drugiej strony zauważyliśmy, że przy niskich stopach procentowych ludzie szukają okazji inwestycyjnych w zarządzanych jednostkach. Wcześniej swoje nadwyżki finansowe ludzie lokowali w mieszkania w rodzinnych miastach, natomiast zauważyli, że potrzeba dużo czasu na zarządzanie tymi jednostkami i wbrew pozorom takie inwestycje są bardzo wymagające w zakresie codziennego zarządzania. Coraz więcej osób myśli więc o inwestycji w nieruchomość – chciałoby takową posiadać, ale też spędzać mniej czasu na zarządzaniu nią. Wydaje się, że apartamenty w systemie condo, które są pewnego rodzaju hotelem zarządzanym przez firmę hotelarską, stanowią dobrą alternatywę.
System condo stał się w naszym kraju nowym trendem czy to tylko chwilowa tendencja?
Myślę, że jest to nowy trend, który powstał jednak już kilka lat temu. Pierwsze inwestycje miały miejsce głównie nad morzem, w zachodniej części polskiego Wybrzeża. Ostatnie zainteresowanie tego typu inwestycjami wydaje się potwierdzać ten trend, który notabene wywodzi się nie z naszego rynku, wszak pierwsze inwestycje w systemie condo powstawały w latach 60-tych w Stanach Zjednoczonych i powstają do tej pory. Ja sam, będąc parę lat temu w Colorado, byłem zainteresowany właśnie takim apartamentem. Chciałem posiadać swoją lokalizację na wypadek jakichś wyjazdów narciarskich, a równocześnie zarabiać na wynajmie.
Wydaje mi się, że rozwój turystyki krajowej, gdzie wszyscy widzą trend zwiększonego zainteresowania i popytu na usługi turystyczne w kurortach, w połączeniu z możliwością inwestowania w nieruchomości, z zabezpieczeniem inwestycji w postaci wpisu do księgi wieczystej, kiedy to dana osoba staje się właścicielem nieruchomości, może zainteresować inwestorów i ludzi, którzy dysponują jakimiś nadwyżkami finansowymi. Ciekawy jest też jeszcze jeden aspekt, szczególnie w jednostkach kurortowych. Wiele z tych osób, choć myśli o inwestycji, to widzi siebie w tym obiekcie w przyszłości jako rezydenta takiej jednostki.
Dużo mówi się ostatnio o tzw. przegrzaniu rynku. Jest Pan na to gotowy, a może obawia się tego zjawiska?
Z punktu widzenia ogólnego popytu wydaje się, że będzie on dalej trwał, ale nie będzie już tak intensywny. Projekty condo nie będą się być może sprzedawały już tak szybko, jak w tej chwili, bo rzeczywiście obecnie ten proces sprzedaży – czy to u nas, czy u konkurencji – jest dosyć dynamiczny. Wydaje się, że to wydłuży nam sprzedaż, co dla zdrowia rynku jest właściwe, natomiast nie spodziewam się całkowitego odwrotu od tego rodzaju nieruchomości, póki będziemy mieli w miarę korzystną sytuację rynkową, a nie kryzysową, jakiej doświadczyliśmy np. 10 lat temu. Zakładając zatem normalny bieg wypadków, gdzie mamy ewentualnie jakieś niewielkie spowolnienie, w Polsce ten rozwój będzie następował w wymiarze długofalowym, bo takie są tendencje makroekonomiczne. Zasobność portfela klasy średniej będzie rosła, więc projekt condo nadal będzie jawił się jako bardzo ciekawa alternatywa inwestycyjna dla wielu osób.
Gdzie widzi Pan największą konkurencję dla condo? Czy w takich kategoriach można traktować Airbnb?
Airbnb to jest zagrożenie generalnie w dużych miastach, dla hoteli sieciowych, które funkcjonują w aglomeracjach, bo okazuje się, że wiele osób w tym momencie korzysta z tej sposobności do zarobienia dodatkowych środków. Takie miasta jak Kraków widzą już potężny wpływ tego rynku na obraz konkurencji w usługach hotelarskich. Jeżeli chodzi natomiast o kurorty – a my, patrząc na rynek condo, głównie skupiamy się na obiektach w takich lokalizacjach – to wydaje się, że tam jest mniejsze zagrożenie ze strony tego typu usług. Po pierwsze, tych mieszkań dostępnych w kurortach jest dużo, dużo mniej. Także pod względem standardu, który został przygotowany do obsługi tego rodzaju klienta, jest dużo gorzej niż w zasobach dużego miasta. Po drugie, osoby przyjeżdżające do kurortów oczekują jednak czegoś więcej niż tylko przespania się – tam hotel musi sam wypełnić w ciekawy sposób czas osób przyjeżdżających poprzez swoją infrastrukturę. W dużych miastach największym magnesem jest samo miasto. Goście, którzy mieszkają w hotelach, bardzo rzadko korzystają nawet z hotelowych restauracji, tylko chcą wychodzić na miasto i doświadczać tego, co ono im oferuje. Natomiast w jednostkach kurortowych dominuje nastawienie na pobyt w hotelu, który musi zapewnić dodatkowe usługi dla rodzin, tzw. activities, czy zajęcia dla młodzieży. Coś takiego można zorganizować tylko w resortowym hotelu, a nie w rozproszonej strukturze miejskiej.
Wzrost konkurencji w destynacjach resortowych jest odczuwalny?
Na pewno w tej chwili widzimy zwiększoną aktywność, jeżeli spojrzeć na liczbę nowo realizowanych projektów, ale idzie za tym bardzo duży wzrost popytu. My w tej chwili doświadczamy czegoś, czego przez lata nie widzieliśmy, a mianowicie zainteresowania krótkimi wypadami np. w góry, gdzie wcześniej takie wyjazdy były bardzo często planowane. Teraz, w dobie Internetu, takie decyzje bardzo często podejmowane są niemal z dnia na dzień. Zmienia się również sposób spędzania wolnego czasu przez Polaków, którzy coraz częściej podejmują aktywność w poruszaniu się po Polsce w weekendy czy w ramach krótkich, ale częstych wyjazdów. To powoduje, że mamy szereg nowych realizowanych inwestycji, ale za tym idzie oczywiście potężny wzrost popytu na tego rodzaju usługi.
Była już mowa o Krakowie, gdzie powstaje pierwszy obiekt pod szyldem Metropolo przy Pana wydatnym udziale. Jakie były okoliczności wprowadzenia tej marki do Polski? Podobno to bardzo przemyślane posunięcie poprzedzone analizą ruchu turystycznego w stolicy Małopolski.
Ciekawym rozwojem tego projektu była dla nas rozmowa z Louvre Hotels, czyli z grupą francuską, która dwa lata temu została kupiona przez największą firmę chińską Jin Jiang International, która notabene dwa miesiące temu kupiła też Radissona, stając się drugą na świecie grupą hotelową. Grupa Louvre dostała w tym momencie takie zlecenie od swojej matki, żeby rozpocząć też produkcję marki Metropolo, czyli marki chińskiej w Europie, szczególnie w tych destynacjach turystycznych, gdzie Azjaci coraz gromadniej się pojawiają. Tutaj rzeczywiście, patrząc na ruch turystyczny, widzimy coraz więcej przybyszów z Państwa Środka. Dwa lata temu do Krakowa przyjechało 50 tys. Chińczyków, a w tamtym roku było ich już 120 tys., także ten wzrost jest imponujący, jeśli chodzi o samą liczbę przyjeżdżających turystów. To jest ogólnie trend światowej gospodarki turystycznej, gdzie Chińczycy od 2012 stali się największym graczem. Mówimy w tym momencie o Chińczykach jako turystach zapełniających kurorty w głównych destynacjach turystycznych Europy i nie tylko. Tutaj widzimy połączenie z tym trendem, między innymi dlatego, że Jin Jiang jest właścicielem Louvre’a i marki Metropolo jest też jednym z wiodących touroperatorów chińskich, czyli jest tą firmą, która organizuje też grupowe wyjazdy Chińczyków w świat. Także to był jeden z tych wiodących tematów, które nas zaintrygowały.Sam obiekt nie będzie oczywiście służył tylko turystom z Azji, jest to też w pewnym sensie promocja tej marki wśród turystów Polskich i Europejskich. Na początku utrzymujemy markę Metropolo by GoldenTulip czyli dla tych europejskich turystów, którzy markę Golden Tulip znają i kojarzą dobrze to jest to jakieś zaznaczenie że jest to część jednej rodziny, natomiast jest to też w pewnym sensie poprzez design i jakość usług które będą tam oferowane, promocja tej marki wśród turystów europejskich, którzy w przyszłości trafią może do Azji i ta marka już nie będzie im obca.
Czyli krakowski Metropolo ma być swoistym papierkiem lakmusowym dla chińskiej sieci, która sonduje możliwość wprowadzenia kolejnych obiektów już nie tyle na terenie Polski, co w tej części Europy?
Tak, na pewno jest to bardzo ważny, pilotażowy projekt dla grupy Louvre i dla Jin Jiang International. Jest to pierwsze, symboliczne postawienie flagi Metropolo na Starym Kontynencie. Zdecydowanie jest to projekt, który wytyczy pewien trend w dalszym rozwoju marki. Z tego co słyszę, plany Jin Jiang są dosyć szerokie. O hotelach tej grupy mówi się w perspektywie całej Europy, także w tych głównych destynacjach turystycznych. W Polsce też zapewne nie skończy się tylko na Krakowie i sieć będzie chciała widzieć kolejne jednostki z tą marką w innych dużych miastach nad Wisłą, które również są ciekawymi kierunkami turystycznymi.
Jak Metropolo zamierza konkurować choćby z Accorem, który przejmując portfel Orbisu prawdopodobnie jeszcze mocniej nastawi się na rozwój w Europie Środkowo-Wschodniej?
To pytanie bardziej do szefa rozwoju Louvre Hotels Group, jednak z tego, co widzę, to Louvre ze swoimi innymi markami mocno poszukuje nowych lokalizacji. Francuska Grupa jest bardzo aktywna w pozyskiwaniu nowych hoteli w różnych formach – franchisingowej i operatorskiej. Mocną stroną Louvre’a jest fakt, iż w Polsce firma ta istnieje od 15 lat, więc ma tutaj mocne doświadczenie operatorskie. Tym samym może ową usługę operatorską zaoferować właścicielom hoteli, tak jak i nam to zaoferowała, bowiem Metropolo by Golden Tulip nie będzie hotelem franczyzowym, lecz zarządzanym właśnie przez LHG.
A czy w naszym kraju widzi Pan jeszcze jakieś białe plamy, które można by było zagospodarować pod kątem hotelarskim?
Pewnie tak. Wydaje mi się, że zaczął się właśnie trend obiektów sieciowych w jednostkach kurortowych, czyli seria kilku inwestycji, które pojawiają się i w górach, i nad morzem. Myślę, że właśnie w tym kierunku rynek będzie się rozwijał. Jest to możliwe także dzięki rozwojowi komunikacyjnemu i skracaniu się dystansów, coraz lepszym drogom i całej infrastrukturze. Naszym prawdziwym, wciąż nie do końca odkrytym skarbem są Mazury. Jednostki hotelowe, które będą oferowały tam dobrą jakość dla klientów indywidualnych i korporacyjnych wciąż mają rację bytu. Na pewno jest to rynek, który będzie się rozwijał.
Jakie są plany zarządzanej przez Pana spółki na nadchodzący rok?
Przede wszystkim najważniejsza jest dla nas inwestycja, o której już mówiłem, a więc pełne otwarcie krakowskiego Metropolo, które przewidziane jest na początek 2019 roku – wtedy działalność hotelu nabierze rumieńców. Formalne otwarcie hotelu Lake Hill Resort & Spa w Karkonoszach w pierwszym kwartale br. to dla nas druga ważna data, natomiast poszukujemy kolejnych inwestycji. W tej chwili w Warszawie przygotowujemy trzygwiazdkowy hotel na bazie istniejącego budynku hotelowego, który zamierzamy zmodernizować i rozbudować. Obecnie w tej jednostce jest 50 pokoi, a my poszerzymy go o dodatkowe 100 pokoi. Będziemy oczywiście współpracowali z jedną z międzynarodowych sieci, która będzie tym hotelem zarządzała. Patrząc na naszą strategię, to nasze dwa główne filary – jeden związany z działalnością condo w resortach, czyli jednostkach kurortowych, gdzie w bardzo ciekawych okolicznościach będziemy mogli funkcjonować poprzez działalność operatorską, a z drugiej strony sprzedając te jednostki klientom, zaś drugi to obiekty hotelowe w dużych miastach, ale przy współpracy z międzynarodowymi operatorami, którym będziemy oddawali je w zarządzanie. W związku z tym zainteresowaliśmy się także jednym ze stołecznych obiektów, który wymaga pewnych działań przygotowawczych i modernizacyjnych, ale fizycznie już jest. Na pewno czas wprowadzenia takich obiektów na rynek jest dużo krótszy. Świadczy o tym chociażby nasz projekt w Krakowie, gdzie zakup jednostki nastąpił w maju, a już w grudniu jesteśmy w stanie wejść na rynek z nowym produktem. Podobnie jest ze wspomnianym projektem w Warszawie – kupujemy istniejący obiekt, który wymaga remontu i pewnej rozbudowy, by osiągnąć pełną skalę działalności, natomiast już po modernizacji będzie on funkcjonował pod nową marką.
5