Czy Złote Tarasy działają na niekorzyść najemców lokali gastronomicznych?

Najemcy lokali gastronomicznych w galeriach handlowych, mimo, że te wróciły do trybu pracy sprzed pandemii, nadal są w bardzo trudnej sytuacji. Podkreślają, że brakuje turystów i klientów biznesowych, a lokale biurowe świecą pustkami, ponieważ nadal wiele firm pracuje zdalnie. To wszystko znacznie wpływa na ilość Gości w lokalach, to zaś wpływa na obroty. Wygląda na to, że jedyna stała to czynsz nałożony przez wynajmującego. On nie uległ zmianie. 

Najemcy jednego w warszawskich centrów handlowych przesłali list do naszej redakcji, w którym szczegółowo opisują swoją sytuację, dodatkowo wystosowali również oficjalne pismo do wynajmującego:

„Jako grupa gastronomicznych najemców jesteśmy w chwili obecnej chyba w najgorszej sytuacji. Galerie świecą pustkami, a szczególnie Złote Tarasy. Cała idea centrum opierała się na zagranicznych gościach i ludziach z pobliskich firm. Niestety jak wszyscy wiemy turystyka ledwo zaczyna działać, ludzie boją się latać po świecie, boją się obostrzeń lub tego, że w którymś z krajów mogą zostać zatrzymani na przymusowej kwarantannie. Jeśli chodzi o ludzi z biur, to też nie ma tłumnych powrotów, niektóre firmy nadal pracują w trybie home office, a niektóre w niepełnym wymiarze pracowników, np dziennie tylko 30%.

Najbardziej odbija się to sytuacji gastronomicznych najemców – towar nie nadaje się do sklepów online, tak jak w przypadku sklepów z ubraniami. Lokale gastronomiczne to małe jednoosobowe lub dwuosobowe firmy, które nie mają zaplecza w postaci kilkumilionowych zapasów pieniężnych. Złote Tarasy to centrum handlowe z największym czynszem w Polsce. Na wynajem zgodziliśmy się tylko dlatego, że wiedzieliśmy jaki panuję tutaj ruch. Tymczasem ruch zmalał drastycznie i nawet Wynajmujący nie chce ujawnić danych o trafficu (prosiliśmy o tym w oficjalnym piśmie), podpiera się sponsorowanym artykułami z innych miast, co nijak ma się do galerii Złote Tarasy. Od początku komunikatów dotyczących wirusa zauważyliśmy ogromny spadek w obrotach (marzec), zaraz później zamknięto galerie. My najemcy nie mieśmy do powiedzenia kompletnie nic, rząd zadecydował i wydał dyrektywy, że możemy za czas zamknięcia nie płacić czynszu, ale później mamy przedłużyć obecną umowę na identycznych warunkach o 6 miesięcy + okres zamknięcia – co dla najemców jest raczej betonowym kołem ratunkowym. Jest to sytuacja, która tylko i wyłącznie ratuję Wynajmujących i ich majątki. Od początku maja, kiedy było wiadomo, że gastronomia w galeriach handlowych ruszy, wysłaliśmy do Złotych Tarasów pismo, jako grupa gastronomiczna (9 najemców). Złote Tarasy nawet nie pokusiły się o odpowiedź, kompletnie nas ignorując.

Od maja do teraz każdy z najemców wysyłał do Wynajmującego pisma, maile, prośby o obniżenie czynszu, ponieważ stoimy na skraju bankructwa. Obroty spadły do 10-20% obrotu tego co było, a czynsze są na takim samym poziomie jak były. Przez cały miesiąc działania lokalu nie ma szans żeby zarobić na horrendalnie wysoki czynsz, a do tego musimy opłacać media, pracowników i towar – gdzie ceny wszystkiego są z dnia na dzień podnoszone. Umowy z galeriami są podpisane na drakońskich warunkach, nie ma możliwości ich wypowiedzenia bez poddania się ogromnej karze, na którą w obecnej sytuacji mało kogo stać. Podpisując umowy w galeriach nikt nie zdawał sobie sprawy, że taka sytuację będzie miała miejsce.

Już dziś większość najemców w trosce o dalsze losy zastanawia się nad ogłoszeniem bankructwa. Najemcy tracą nadzieję, że cokolwiek się zmieni. Wynajmujący traktują najemców jak swoich wrogów, mimo tego, że przez lata większość z nich płaciła czynsze i nigdy nie miała z tym problemu.

Teraz gdy wysyłamy pismo z prośbą o spotkanie, mediację, obniżenie czynszu dostajemy odpowiedź, że rozmowy są wstrzymane. Pytamy – jak to wstrzymane skoro widzą Państwo co się dzieję?! Nie dostajemy żadnej innej odpowiedzi oprócz tego, że rozmowy są wstrzymane, a rabatów na czynsz nie będzie – bo nie.

Niektórzy z najemców dostają w pismach informację, że jeżeli sprawa trafi do sądu, to nie mają co liczyć na rozmowy po skończonej umowie najmu. Pytanie, kto chciałby popadać w długi z takim wynajmującym kontynuować umowę najmu? 95% najemców w galeriach handlowych, a szczególnie gastronomiczna część marzy tylko o tym, żeby z galerii wyjść jak najszybciej i nigdy tam nie wrócić. Wynajmujący i najemcy to organizm połączony, który powinien ze sobą współpracować i traktować się biznesowo, i z szacunkiem. Tymczasem najemcy traktowani są obecnie jak dojna krowa, podpisałeś umowę – to płać. Nieważne, że okoliczności diametralnie się zmieniły i większość najemców wkroczy na drogę sądową i pokusi się o wykorzystanie art. 357 kc, który jasno mówi:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Nie może być tak, że rząd faworyzuję tylko jedną stronę, nie dając możliwości ratowania swoich biznesów małym najemcom, na które pracowali całe życie, a w obecnej sytuacji stoją pod ścianą. Sytuacja jest trudna dla wszystkich, ale żeby galerie mogły istnieć to muszą mieć najemców, a najemcy muszą chcieć wynajmować lokale. W innych krajach już pojawiają się pierwsze zmiany ustaw na korzyść najemców:

Najemcy zapłacą czynsz wyłącznie od obrotów – artykuł

Takie traktowanie sprawy jest sprawiedliwe dla obu stron i daje możliwość przetrwania i najemcom, i wynajmującym tego trudnego czasu. W chwili obecnej najemcy są skazani na szukanie pomocy wszędzie tylko nie u wynajmującego, z którym łączy go umowa, i który powinien chociaż trochę postawić się w sytuacji swoich najemców. Wynajmujący na bieżąco dostają dokumenty na koniec każdego miesiąca i doskonale wiedzą jak wyglądają obroty ich najemców i nie daje im to nic do myślenia. Odmawiają jakichkolwiek spotkań, powołując się na epidemie. Najemcy są pozostawieni sami sobie, długi w czynszach rosną z miesiąca na miesiąc. Grupa najemców galerii handlowych to kilkadziesiąt tysięcy osób i ich firm, to też miejsca pracy dla tysięcy ludzi”.

Z treści listu jasno wynika, że nie ma pola do negocjacji. Fakt, że wynajmujący nie zamierza obniżyć czynszu jest tu oczywisty, natomiast nasuwa się pytanie dlaczego unika spotkań i konfrontacji. A przede wszystkim dlaczego nie udziela informacji najemcy jak zmieniła się rentowność całego obiektu z powodu epidemii?

Postanowiliśmy również zadać kilka pytań zarządzającym galerią handlową Złote Tarasy. Z odpowiedzi wynika, że właściwie sytuacja centrum handlowego się nie zmieniła, a nawet mimo pandemii poprawiła:

„Sytuacja w centrum nie zmieniła się diametralnie. Jedyną zmianą są zalecenia Ministerstwa Rozwoju i Głównego Inspektoratu Sanitarnego, odnośnie działalności operacyjnej obiektów handlowych. Ich skutkiem jest wzmożona dbałość o bezpieczeństwo naszych klientów w kontekście potencjalnego zagrożenia epidemicznego(…)Jeśli chodzi o otwarcia lokali po okresie lockdownu, najemcy którzy mogli otworzyć się 4 maja, otworzyli się. Zamknięte pozostawało kino, restauracje (te, które nie mogły świadczyć usług dostawy posiłków, ani sprzedaży ich na wynos) i inne punkty, które według wytycznych rządowych nie miały zielonego światła na otwarcie. Ten etap również jest za nami, ponieważ prawie wszystkie ograniczenia wobec i tych kategorii najemców zostały już właściwie zniesione(…)Dodatkowo, po zniesieniu lockdownu, w CH Złote Tarasy pojawili się nowi najemcy jak Mango oraz Sloggi, a w planach na najbliższe miesiące są kolejne otwarcia znanych i lubianych przez Polaków marek (…).”

Z takiej odpowiedzi można wywnioskować, że nie powrócili wszyscy wynajmujący, którzy według najemców lokali gastronomicznych generowali ruch. Biuro dyrekcji Złotych Tarasów nie wskazuje jasno ilu jest takich najemców i z jakiego powodu nie powracają do swojej działalności.

Najemcy sygnalizowali nam, że nie otrzymują rzetelnych informacji na temat ruchu w galerii. Dzięki takim danym mogą oszacować swoje możliwości przyjęcia konkretnej liczby Gości. Na tej podstawie mogą także podejmować próby negocjacji czynszu – jeśli klientów w centrum handlowym jest mniej, cena najmu powinna się zmienić…My również otrzymaliśmy odpowiedź, która nie wnosi żadnych konkretów. Oprócz tego, że analizę taką może przeprowadzić sam najemca:

„Najemcy centrów handlowych analizują ruch na terenie swoich lokali dzięki kamerom zliczającym wszystkich klientów. Nie zmienia to faktu, że nieustannie szukamy możliwości zwiększenia odpowiedzialności Złotych Tarasów. Zawsze odbywa się to w ścisłym kontakcie z najemcami, przy wymianie uwag i doświadczeń, by wspólnie wypracować najlepszą dla obu stron strategię. Obecnie w ramach strategii marketingowej prowadzona jest kampania wspierająca najemców restauracyjnych, połączona z aplikacją mobilną CH Złote Tarasy, która swoją premierę miała pod koniec 2019 roku. Tym działaniem zachęcamy klientów do odwiedzania centrum, zakupów, korzystania z oferty gastronomicznej i wymiany paragonów na unikalne nagrody, jak np. vouchery do kawiarni oraz restauracji.”

Zapytaliśmy również, czy z najemcami prowadzone są rozmowy i negocjacje. Tu dowiadujemy się, że najemców jest wielu, dlatego proces ten jest tak czasochłonny:

„Na bieżąco obserwujemy sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych. Trzeba mieć na uwadze fakt, że Złote Tarasy to obiekt liczący ok. 230 lokali handlowych i punktów usługowych. Z uwagi na dużą liczbę najemców, proces negocjacji z najemcami jest czasochłonny. Zasadnym wydaje się także obserwacja sytuacji rynkowej oraz wyników centrum po okresie lockdownu, przed podjęciem renegocjacji mających odzwierciedlenie w kilkuletnich umowach najmu. Wartość najmu nie może być wyceniana jedynie na podstawie krótkiego w stosunku do czasu obowiązywania umowy najmu okresu lockdownu”.

Z pisma dowiadujemy się również, że najemcy traktowani są indywidualnie przez wynajmującego, a wszelkie negocjacje mają charakter poufny i nie są podawane do publicznej wiadomości. 

Po przeczytaniu listu od najemców lokali gastronomicznych i odpowiedzi z Biura Dyrekcji CH Złote Tarasy można odnieść wrażenie, że czytamy o dwóch różnych miejscach osadzonych w zupełnie innych realiach. Z jednej strony najemcy, którzy nie mogą odbić się po przymusowym zamknięciu swoich lokali, a z drugiej strony jedna z większych galerii handlowych, której sytuacja „diametralnie się nie zmieniła” i właściwie można uznać, że działa tak samo jak przed ogłoszeniem zamknięcia. To tak jakby najemcy i wynajmujący byli zupełnie niezależnymi bytami, gdzie jednych dotknęła pandemia, a drugich nie. A przecież jedni bez drugich funkcjonować nie mogą. Czy dobrą strategią jest wychodzenie z założenia, że „wygra silniejszy”? Czy można mówić o partnerstwie biznesowym, kiedy staje się do nierównej walki, bez możliwości konfrontacji i negocjacji?

Z jednej strony dowiadujemy się, że najemcom znacznie zmniejszyły się obroty, a czynsz pozostał bez zmian. Najemcy sygnalizują, że odwiedzających galerię jest znacznie mniej. Z drugiej, że zarządzający galerią poprzez akcje marketingowe starają się wspomóc najmujących – pytanie czy nie lepiej przedyskutować kwestie czynszu, a marketing pozostawić prowadzącym poszczególne lokale.

Pojawia się coraz więcej pytań, które skierujemy do zarządzających galerią handlową. Pozostajemy otwarci na rozmowę z Biurem Dyrekcji CH Złote Tarasy, licząc, że uda się uzyskać więcej szczegółów. Liczymy również, że mimo tak licznej ilości najmujących uda się zarządowi pochylić nad gastronomią, która, co nie podlega dyskusji, jest jedną z branż najbardziej dotkniętą lockdownem.

My będziemy trzymać rękę na pulsie. Licząc, że obecna nierówna walka zmieni się w dobrze rokującą współpracę.

A jak wygląda sytuacja w innych centrach handlowych w Polsce? Zapraszamy do kontaktu: [email protected].