W czasach, gdy podróże po świecie stają się coraz tańsze i bardziej dostępne, baza hotelowa musi się zmieniać. Hotele i hostele wyglądają dzisiaj zupełnie inaczej niż 10 czy nawet pięć lat temu, wpisując się w ogólnoświatowe trendy coworkingu i colivingu, są bardziej lifestylowe – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska.
Deweloperzy do tej pory związani wyłącznie z rynkami biurowym albo handlowym zaczynają budować hotele. Czy chodzi wyłącznie o dywersyfikację portfela inwestycyjnego?
Na takie decyzje składa się wiele czynników, dywersyfikacja jest oczywiście jednym z nich. Ale dywersyfikować też trzeba mądrze, a rynek hotelowy w Polsce osiąga coraz lepsze wyniki. W niektórych lokalizacjach można uzyskać wyższe stopy zwrotu niż na rynku biurowym. Poza tym jest to jeszcze stosunkowo nienasycony rynek, co ma oczywiście swoje minusy, ale również wiele plusów. Jest jeszcze sporo miejsca dla inwestorów i dużo do zrobienia. Polsce przyglądają się międzynarodowe grupy hotelowe, również takie, których jeszcze w naszym kraju nie ma, a których produktami interesują się fundusze inwestycyjne. W tym kontekście warto dodać, że w ciągu ostatnich 11 lat rynek transakcji hotelowych w Europie Środkowej urósł aż trzykrotnie.
Wśród polskich miast największy przyrost podaży na rynku hotelowym obserwujemy w Gdańsku, Warszawie i Katowicach. Pod względem osiąganych wyników liderem obecnie jest Wrocław, gdzie wskaźnik przychodu za pokój RevPAR w okresie od stycznia do kwietnia wzrósł o 13% w relacji do analogicznego okresu ubiegłego roku. W stolicy Dolnego Śląska już od kilku lat rośnie nie tylko biznes i rynek biurowy, ale również turystyka. Na tym tle słabsze wyniki na początku roku odnotowuje Poznań, jednak w ubiegłym roku to on był liderem wzrostu przychodów hoteli w Polsce (wzrost przychodu za pokój o 9,4% względem 2017 r.).
Które segmenty rynku rozwijają się najszybciej, gdzie jest najwięcej klientów?
Popyt na rynku usług hotelowych i turystycznych w Polsce systematycznie rośnie. Generują go liczne podróże biznesowe, ale i coraz mocniej rozwijająca się turystyka. Turyści potrzebują bazy hotelowej o często innym standardzie niż biznes. A ta baza nie jest u nas usieciowiona. Wciąż wiele obiektów (ok. 65%) funkcjonuje lokalnie, bez rozpoznawalnego brandu.
W czasach, gdy można podróżować po świecie za przysłowiową złotówkę, również baza hotelowa musi się zmieniać. Hotele i hostele wyglądają dzisiaj zupełnie inaczej niż 10 czy nawet pięć lat temu, wpisując się w ogólnoświatowe trendy coworkingu i colivingu, są bardziej lifestylowe. Są lepiej dopasowane do potrzeb, ale i możliwości ekonomicznych nowego pokolenia. Podróżujący młodzi ludzie zazwyczaj potrzebują miejsc noclegowych i prostego serwisu. Nie stać ich na trzy gwiazdki, ale też ich nie potrzebują, bo większość czasu spędzają na mieście. To nie są klasyczni odbiorcy usług hotelowych, ale jednocześnie nie można przeoczyć tej grupy, bo ona rośnie i jest dużą szansą dla rozwoju rynku.
Do tej pory marki hotelowe działające na polskim rynku rozwijały się przede wszystkim poprzez umowy franczyzy albo zarządzania. Stosunkowo nową, ale często bardziej pożądaną przez deweloperów umową jest najem…
Współpraca oparta o franczyzę albo umowę o zarządzanie związana jest z większym ryzykiem rynkowym oraz koniecznością głębszego zaangażowania w prowadzenie hotelu, czego deweloperzy działający na różnych rynkach zwykle nie chcą robić. Tymczasem najem gwarantuje deweloperowi stabilny zysk oraz większe szanse na wyjście z inwestycji. Fundusze interesują się produktem, który generuje stabilne przepływy finansowe, a to oferują tylko operatorzy działający na zasadach najmu.
Na rynku hotelowym praktykuje się jeszcze formę pośrednią. Na czym polega?
Najemca może prowadzić hotel zarówno pod własną marką, jak i działać na podstawie umowy franczyzy z międzynarodową siecią. Oba rozwiązania mają swoje mocne strony. W przypadku własnej marki operator nie musi dokonywać opłat na rzecz sieci, redukując tym samym bazę kosztową, Jednocześnie może w sposób bardziej elastyczny (zarówno operacyjnie, jak i kosztowo) zapewnić odpowiedni standard aranżacji hotelu. W przypadku franczyzy zyskuje natomiast rozpoznawalny brand oraz dostęp do klientów lojalnościowych zapewniających większy poziom obłożenia, a także markę, która jest szerzej rozpoznawalna przez klientów hotelowych i inwestorów kapitałowych. Drugie rozwiązanie ma jednak wadę – kosztuje więcej.
Model współpracy między operatorem a właścicielem obiektu lub deweloperem jest wypadkową wielu czynników, w tym charakterystyki obiektu czy lokalizacji. Kluczowe są jednak potrzeby samego inwestora, który powinien określić preferowany poziom ryzyka względem oczekiwanego potencjalnego zysku, a także oczekiwany model wyjścia z inwestycji.
Co czeka nas na rynku hotelowym w najbliższych latach?
W najbliższych latach oprócz funkcjonujących już na naszym rynku największych sieci pojawi się wiele nowych zagranicznych podmiotów oferujących marki we wszystkich segmentach rynku. Najszybciej, według mnie, będą rozwijały się hotele w klasie ekonomicznej, bo tutaj ciągle są największe braki. Myślę, że coraz więcej inwestycji będzie powstawało również na ścianie wschodniej. Powstający szlak międzynarodowy Via Carpatia jeszcze bardziej zachęci zagranicznych turystów do podróżowania na wschód Polski, który to kierunek już dzisiaj jest bardzo modny.
Autor: dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska.
