Marcin Krysiński: Dostosowanie umów najmu do obecnych realiów kluczem do przetrwania

Mijają dwa miesiące od momentu częściowego zniesienia obostrzeń dotyczących gastronomii. To był dla nas bardzo trudny czas, kto wie czy nawet nie bardziej dotkliwy niż dwumiesięczny okres „lockdownu” (czyli czas pomiędzy 14.03 a 17.05).

Mihiderka, jako mała lokalna sieć restauracji oferującej wyłącznie dania kuchni roślinnej, znalazła się w bardzo trudnym położeniu. Zapewne podobne ciężkie chwile przeżywają także inne organizacje, jednak nieudolne działania rządu doprowadziły do tego, że obecnie każdy walczy o swoje przetrwanie nie biorąc często pod uwagę interesu drugiej strony. Jesteśmy bowiem w sytuacji, w której zostaliśmy zmuszeni do samodzielnego dogadania się z wynajmującymi odnośnie warunków dotyczących opłat czynszowych za czas „lockdownu” oraz okres od 18.05 do czasu wyjścia z pandemii. Warto zauważyć, że okres pandemii nadal trwa, więc trudno jest nawet spekulować na jak długo takie warunki musiałyby być skorygowane. Państwo, które postawiło nas (zarówno wynajmujących, jak i najemców) w tej trudnej sytuacji zdaje się w ogóle nie dostrzegać problemu i – zajęte swoimi sprawami – zrzuciło konsekwencje swoich zaniedbań na takich drobnych przedsiębiorców jak my.

Państwo zawiodło na wszystkich frontach, nie dość że porzuciło swoich obywateli, zamykając się przed nimi pod pozorem zagrożenia epidemiologicznego, co spowodowało paraliż funkcjonowania administracji, to jeszcze nie potrafiło nawet przygotować się do pandemii, pomimo, że pierwsze sygnały o zagrożeniu koronawirusem pochodzą zdaje się z połowy listopada’19. Zamiast profesjonalnego opracowania działań, przepisów, zasad funkcjonowania w czasie i po „lockdownie” mamy kompletny bałagan. Dla nas jest to kompletnie nie do zaakceptowania, że urzędnicy najpierw przebywali na kwarantannie, później częściowo na tzw. home-office, a teraz zamiast jak najszybciej załatwić zaległe sprawy – idą na zaplanowane urlopy. Oczywiście za cały ten okres otrzymując pełne wynagrodzenie. Tymczasem, petenci niech sobie czekają przecież jest „pandemia”. To jeszcze bardziej oddala administrację od problemów takich firm, jak nasza.

Głównym problemem stały się naturalnie czynsze. Wynajmujący mają swoje racje, my swoje. To są dwa różne światy.

Nasze argumenty przedstawiamy poniżej.

Porównaliśmy naszą sprzedaż w trzech ujęciach:

-(1) – ostatnie 2 miesiące (61 dni) do ostatnich 61 dni poprzedzających wybuch paniki – czyli okresy (a): od 18.05 do 17.07 i (b): od 6.01 do 6.03.

– (2) – czerwiec (30 dni) do ostatniego trzydziestodniowego okresu przed „lockdownem” – czyli okresy (c): od 1.06 do 30.06 i (d): 3.02 do 3.03 – oba okresy zaczynają się i kończą w ten sam dzień tygodnia.

– (3) – 17 dni lipca do ostatniego siedemnastodniowego okresu przed „lockdownem” – czyli okresy (e): 1.07 do 17.07 i (f): 19.02 do 6.03 – oba okresy zaczynają się i kończą w ten sam dzień tygodnia.

Poniższa tabela przedstawia stosowne wyliczenia.

*kryterium sortowania listy

Porównanie (3) odzwierciedla pewien pozytywny trend wzrostowy. W tym czasie bowiem sprzedaż zaczęła nieco rosnąć i szczególnie lokale znajdujące na 4 ostatnich miejscach tabeli zdają się najszybciej odbudowywać sprzedaż. Niemniej jednak jest to nadal fatalna sytuacja biznesowa. Co gorsza, pojawiają się zapowiedzi kolejnej „pandemii” zatem planowanie zbyt daleko w przyszłość nie ma sensu.

Dlatego, stoimy na stanowisku, iż uzgodnienia dotyczące czynszów powinny być dokonywane w okresach 2-3 miesięcznych, tak aby odzwierciedlały one aktualną sytuację. Wybieganie zbyt daleko w przyszłość to raczej strata czasu i wróżenie z fusów. Rozumiemy taktykę wynajmujących, którzy chcieliby jak najszybciej wrócić do zasad dotyczących czynszów obowiązujących przed „lockdownem”, jednak to nie ramy czasowe, a dopiero osiągnięte wyniki będą właściwym punktem odniesienia dla takiego powrotu.

Nadal uważamy, że najbardziej sprawiedliwym rozwiązaniem jest na tym etapie zmiana jednego słowa w umowie – z „większą” na „mniejszą”, gdyż wówczas dałoby to realne partnerstwo w obecnej niedoli. Natomiast kiedy sytuacja wróci do normy, zbędne staną się kolejne aneksy.

Warto tu też poczynić pewne porównanie dotyczące potencjalnych strat ponoszonych przez strony, gdyż często wynajmujący próbują podzielić z najemcą problem na pół. Na przykład proponując połowę czynszu, co argumentują, tym że przecież też ponoszą straty. Pozornie brzmi to rzeczowo, warto jednak zwrócić uwagę na proporcje tych strat. W naszym przypadku średni koszt przygotowania lokalu do otwarcia to ok. 160.000 zł. netto. W razie konieczności zamknięcia lokalu z powodu utraty płynności finansowej (brak zysków, niemożność znalezienia finansowania) stracimy większość z zainwestowanych w lokal pieniędzy. Jednocześnie wynajmujący traci jedynie czynsz (konieczności płacenia tzw. wspólnych kosztów operacyjnych, czy administracyjnych nikt nie kwestionuje) za dany miesiąc. Gdyby ten czynsz wynosił 10.000 zł. netto, to wówczas potencjalne straty stron w razie upadku najemcy zrównałyby się po ok. 16 miesiącach. Zatem, nie można tu mówić o podziale 50/50, jako równoważącym straty stron. Dobrze jest też pamiętać, że przy tak dużym spadku obrotów poszczególne lokale są deficytowe, nawet przy zerowej stawce czynszu. Gastronomia charakteryzuje się niską rentownością, co przy wysokich kosztach działalności nie daje dużego pola manewru i nawet niezbyt duży spadek sprzedaży oznacza ujemny wynik finansowy.

Na szczęście rozmowy – już tylko kilku przypadkach są na tzw. ostatniej prostej – z wynajmującymi są prowadzone w partnerskiej atmosferze. Pozwala to zakładać, że ostatecznie – a więc przez 4.08 – zapadną ustalenia, które zadowolą obie strony dla każdej z naszych lokalizacji. W przeciwnym wypadku będziemy się musieli pogodzić z trwałym zamknięciem niektórych lokali.

Autor:

Marcin Krysiński – współwłaściciel sieci Mihiderka