Marcin Krysiński – Mihiderka – Mimo upływu czasu, sytuacja nie ulega poprawie

Za nami kolejny miesiąc, w którym działania sieci Mihiderka były prowadzone w bardzo trudnych warunkach rynkowych. Powoli rysują się pierwsze tendencje, które można zaobserwować analizując wyniki sprzedaży. Nie są to – niestety – wskaźniki napawające optymizmem. I to mimo tego, że – jak na razie – nadal prowadzimy działalność we wszystkich naszych dziesięciu lokalach- to chyba jedyna dobra informacja.

Co prawda, nasza globalna sprzedaż w miesiącu sierpniu lekko wzrosła (porównując do miesiąca lipca) jednak nadal notujemy bardzo duże straty (ubytki) w sprzedaży. Sytuację tę ilustruje poniższa tabela.

Kolumny prezentują procentowe spadki w czerwcu, lipcu i sierpniu w stosunku do lutego.

*kryterium sortowania

Jak wynika z powyższych danych, straty zmniejszyły się o ok. 5pp względem poprzedniego miesiąca. Warto zauważyć, że w przypadku dwóch lokalizacji (Kraków, ul. Józefa oraz Gemini Park Tychy) sytuacja – zamiast się poprawiać – pogorszyła się. Wobec takich tendencji nie można mówić o początku jakiejkolwiek przewidywalnej cezurze czasowej powrotu do utraconych poziomów sprzedaży.

Okazuje się także, że w przypadku niektórych naszych lokali znacznie wzrósł udział sprzedaży w dowozie, który w lutym br. oscylował wokół 11%. Szczególnie widać to w przypadku Gemini Park Tychy i Galerii Libero, gdzie udziały te w sierpniu wyniosły odpowiednio 24% i 18%. Ponieważ koszt sprzedaży w dowozie jest bardzo wysoki, taka tendencja – w połączeniu ze znacznie niższą sprzedażą – odbija się niekorzystnie na finansach danego lokalu.

Należy pamiętać, że cały czas obowiązują ostre restrykcje dotyczące gastronomii i dopóki one nie zostaną zniesione nie możemy mówić o żadnej normalności. Szkopuł w tym, iż niektórzy wynajmujący wydają się tego nie zauważać, a jest to główna przeszkoda zarówno w pełnym wykorzystywaniu najmowanej powierzchni, jak i możliwościach zwiększania sprzedaży. Nie zmieni tego zwykły upływ czasu. Potrzebne jest zakończenie „stanu pandemii”.

Dane sprzedażowe bezdyskusyjnie potwierdzają, że głoszony przez nas od samego początku postulat czasowego przejścia na naliczanie czynszów najmu jako wartości procentowej liczonej od osiąganych obrotów, jest słuszny i w pełni racjonalny. Oczywiście, wynajmujący usiłują forsować swoje stanowisko. Skutkiem takiej postawy jest przedłużający się w kilku przypadkach proces negocjacji. Nie mamy nic przeciwko oczekiwaniom przedłużenia umów najmu, ani też nie kwestionujemy konieczności pełnego opłacania tzw. kosztów wspólnych począwszy od 18.05. W pozostałych kwestiach niezbędne jest jednak obustronne, partnerskie podejście do problemu.

Znamienne jest także to, że nawet jeśli udało się nam wypracować jakieś wstępne porozumienie dotyczące wysokości tychże czynszów, to cała ta misterna praca staje pod znakiem zapytania w momencie zapoznania się przez nas z dokumentami do podpisu, które przesyła do nas wynajmujący. Znajdują się w nich zapisy, których zaakceptowanie oznaczałoby dla nas de facto pogorszenie warunków podstawowej umowy najmu. Tym samym, sprawa wraca niejako do punktu wyjścia i zamiast skupić się na działaniach promocyjnych i prosprzedażowych, tracimy wspólny czas na kolejną rundę rozmów. Rozmów, które w naszej ocenie, doprowadzą w konsekwencji albo do negocjacyjnego pata, albo do konieczności zamknięcia przez nas danego lokalu i skierowania sprawy na drogę sądową lub skorzystania przez nas z innych możliwości prawnych.

Sytuacja, w jakiej znalazła się nasza organizacja nie uzasadnia bowiem prób przerzucania na nas ryzyka związanego z nie tak szybkim, jak prognozowanym, powrotem do normalności. Nie jest żadną tajemnicą fakt, iż wynajmujący proponują – zamiast zgody na czasowe naliczanie czynszu jedynie od obrotu – zmniejszający się w czasie rabat, liczony od czynszu podstawowego. Mimo, iż wygląda to na dobry kierunek, to pojawiają się tu przynajmniej pięć głównych problemów utrudniających zawarcie formalnego porozumienia. Poniżej, krótkie omówienie każdego z nich.

Przyrost sprzedaży jest mniejszy niż proponowany przyrost czynszu.

Tempo wzrostu naszej sprzedaży – jak wynika z przedstawionej powyżej tabeli – to ok. 5pp miesięcznie. To oznacza, że wrócimy do poziomów z lutego 2020 za ok. 8 miesięcy, tj. w okolicach kwietnia-maja 2021. Dodatkowo, taka estymacja dotyczy średniej całej naszej sieci. Wystarczy jednak spojrzeć na niektóre lokale, aby zdać sobie sprawę, że w przypadku niektórych z nich, okres ten może wynieść nawet rok lub dłużej. Co gorsza, pierwsze trzynaście dni września wskazuje na to, że w tym miesiącu nasza sprzedaż może w ogóle nie wzrosnąć względem sierpnia. W takiej sytuacji podnoszenie opłat czynszowych (poprzez zmniejszanie przyznanego rabatu) nie będzie miało żadnego uzasadnienia.

Zamykanie możliwości korygowania dokonywanych obecnie uzgodnień w przyszłości.

Zdając sobie sprawę z tego, że w każdej chwili może zostać wprowadzony ponowny „lockdown”, nie można planować dalej, niż na kilkanaście dni. Jakby tego było mało, wprowadzone zostały niedawno strefy: żółta i czerwona, dzięki którym nie będzie już potrzebne ogłoszenie globalnych restrykcji, aby wprowadzić ponownie drakońskie ograniczenia, bo wystarczy umieszczenie określonej gminy/miasta w jednej z tych stref, i takie restrykcje nas dotkną – jednak już tylko lokalnie. Zatem zapis o zamknięciu wszelkich rozliczeń w zamian za udzielenie rabatu na czynsz jest kompletnie nieakceptowalnym oczekiwaniem. Zresztą, bez względu na bieżące okoliczności, może się okazać, że i tak niezbędne będzie skorygowanie raz już ustalonych parametrów finansowych porozumienia. Mimo, iż – podobno – wielu najemców zgadza się na takie zapisy, są one naszym zdaniem nie do przyjęcia.

Naliczanie dodatkowych kar za rozwiązanie umowy z winy najemcy.

Patrząc na tego typu zapisy można uznać, że wynajmujący próbują niejako zagwarantować sobie dodatkowe korzyści kosztem najemcy. Umowy najmu zawarte przecież w zupełnie innych okolicznościach zawierają całe katalogi „win” najemcy (tu warto wspomnieć, że analogiczne listy dotyczące wynajmujących są zazwyczaj bardzo krótkie lub puste), wśród których nie brak takich, które można zakwalifikować do kopniaków wymierzanych leżącemu. Powstaje taka sytuacja, w której w razie dalszej gospodarczej degrengolady i np. wynikających z niej opóźnień w płatnościach, czy zapewnianiu zabezpieczeń (np. przedłużenie gwarancji bankowej) na ich poczet, nagle może pojawić się dodatkowy dług najemcy wobec wynajmującego lub ten drugi będzie miał możliwość rozwiązania umowy najmu pod byle pretekstem z dodatkowymi roszczeniami wobec nieszczęsnego najemcy.

Zasłanianie się wymogami stawianymi przez banki kredytujące nieruchomość.

Po blisko półrocznej fazie rozmów, złożeniu całego szeregu propozycji i wznowieniu działalności mimo braku pewności, co do finalnego kształtu porozumienia, okazuje się, że w zasadzie wynajmujący nie mają wiele do powiedzenia w kwestiach zawieranych umów. Skoro tak, to wydaje się, że – paradoksalnie – te negocjacje nie powinny trwać tak długo. Banki mają przecież doskonały przegląd sytuacji gospodarczej i – patrząc po dotychczasowych działaniach akurat naszego banku – wydają się doskonale rozumieć, że rzeczywistość, w której podpisywane były pierwotne umowy najmu i ta obecna, to dwa różne, odległe do siebie światy. Wiedzą zatem zapewne, iż większość najemców nie będzie w stanie wywiązać się ze zbyt wysokich czynszów i próby ich forsowania prędzej doprowadzą do zamykania się kolejnych lokali, niż do wzrostu wpływów czynszowych. A to już prosta droga do znacznego pogorszenia się atrakcyjności obiektu handlowego, czego na pewno bank kredytujący nie chce.

Kurczowe trzymanie się obowiązku dostarczania gwarancji/kaucji jako zabezpieczenia płatności czynszowych.

W obecnej sytuacji może okazać się niemożliwe spełnienie tego typu wymogu. Uważamy, że dopóki sytuacja nie wróci do normy, należy się raczej skupić na działaniach zmierzających do poprawy sytuacji ekonomicznej małych najemców, a nie na dociskaniu ich formalnościami. Szczególnie, że skoro udało się nam już przetrwać ten – mamy nadzieję – najgorszy okres, to jeśli sytuacja będzie się poprawiać (co obiecują nam wynajmujący), nie będzie powodu, aby nie regulować realnych obciążeń czynszowych w terminie. Wynajmujący dysponuje przecież także innymi zabezpieczeniami (np. akt notarialny o poddaniu się egzekucji na mocy art. 777 KPC), które i tak stawiają go w sytuacji uprzywilejowanej względem najemcy. Nasza firma zawsze regulowała swoje zobowiązania zgodnie z ustaleniami i – pod warunkiem zgody na realny czynsz najmu – nie planujemy tego zmieniać. Zresztą, fakt odmowy przedłużenia nam gwarancji będzie decyzją banku, a nie naszą i jeśli wynajmujący powołuje się w swojej argumentacji na zależność od stanowiska banków, to tym bardziej możemy to robić i my.

***

Przedstawione problemy pokazują, jak bardzo skomplikowała się sytuacja. Nie ma z niej prostego wyjścia. Wydaje się, że najrozsądniejszą strategią jest obecnie obopólne dążenie do zapewnienia trwałości funkcjonowania działalności prowadzonej w lokalu. Jednak realizacja tego postulatu nie będzie możliwa jeśli utracimy płynność finansową, więc model naliczania czynszu musi być dostosowany do możliwości najemcy, a nie oczekiwań wynajmującego, czy stron trzecich. Trzeba również uwzględnić zmiany, jakie dokonały się w postawach klientów. Na pewno też, wynajmujący nie powinni oczekiwać od nas podpisania aneksu stawiającego nas w jeszcze bardziej niepewnej pozycji.

Pozostaje jeszcze kwestia zakazu handlu w niedzielę, a raczej działań w kierunku jego zniesienia, bądź przynajmniej czasowego zawieszenia. W obecnych czasach na pewno miałoby to pozytywny wpływ na całą branżę. Klientom łatwiej będzie się stosować do zaleceń zachowania dystansu społecznego, a przez to będą oni mieli mniejsze obawy dotyczące zarówno wizyty w centrum handlowym, jak spędzenia w nim więcej czasu. Takie zachowanie z pewnością przełoży się także na wzrosty sprzedaży najemców gastronomicznych i pozwoli im na szybsze odrabianie poniesionych strat. Na pewno oczekiwalibyśmy w tej kwestii więcej oficjalnych działań ze strony organizacji zrzeszających wynajmujących.

Autor: Marcin Krysiński – współwłaściciel sieci Mihiderka