Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości, zarówno w Polsce, jak i w Europie, nadal nie osiągnęła poziomu sprzed pandemii. Jednak w minionym roku pojawiły się pierwsze oznaki ożywienia w segmencie hotelowym.
Znakiem powrotu międzynarodowego kapitału na polski rynek była sprzedaż hotelowej części The Warsaw Hub przez Ghelamco. W październiku ubiegłego roku francuski fundusz inwestycyjny Corum nabył hotele Crown Plaza i Holiday Inn Express. W 2023 roku zarejestrowano cztery transakcje, których wartość wyniosła około 83 mln euro, częściowo zrealizowane przez polskie podmioty inwestycyjne. W pierwszych miesiącach bieżącego roku właściciela zmieniły dwa hotele nad Bałtykiem.
Większe zainteresowanie inwestorów
Wzrost zainteresowania inwestorów hotelami wynika z poprawy kondycji branży. Powrót hoteli na ścieżkę wzrostu oraz oczekiwany spadek kosztu kapitału mogą w niedalekiej przyszłości przynieść więcej transakcji na tym rynku. Niemniej jednak, z uwagi na duże rozbieżności w oczekiwaniach cenowych między kupującymi a sprzedającymi, nie spodziewa się drastycznych zmian w najbliższym czasie. Kolejne miesiące mogą przynieść finalizację pojedynczych transakcji, a większe ożywienie transakcyjne jest przewidywane w perspektywie 12-18 miesięcy.
Powrót hossy w sektorze hotelowym
Sektor hotelowy osiąga doskonałe wyniki operacyjne. Pomimo trudnej sytuacji geopolitycznej i warunków makroekonomicznych, rynek hotelowy w Polsce i regionie CEE ponownie wszedł w fazę wzrostu. W 2023 roku hotele działające na polskim rynku odnotowały 21% wzrost średniego przychodu na dostępny pokój (RevPAR) w porównaniu z rokiem poprzednim i 18% wzrost w stosunku do wyników z 2019 roku. Warszawa, z 73% średnim wskaźnikiem obłożenia, była lokalnym liderem wzrostu i utrzymała pozycję w top 10 europejskich rynków hotelowych z największym wzrostem obłożenia.
Powrót turystów i nowe inwestycje
Optymistycznym sygnałem dla hotelarzy jest powrót turystów do Polski. W pierwszej połowie ubiegłego roku ruch pasażerski na polskich lotniskach był większy niż na początku 2019 roku. Polska, oferująca liczne atrakcyjne turystycznie lokalizacje, staje się atrakcyjnym krajem dla operatorów hotelowych. Przykładem jest budowa hotelu marki Campanile Premiere Classe z 400 pokojami w pobliżu lotniska im. Fryderyka Chopina w Warszawie. Ekspansję na polskim rynku zapowiedziała także międzynarodowa marka B&B Hotels, planująca rozwój działalności w oparciu o projekty typu mixed-use.
Wyzwania na rynku hotelowym
Kluczowe dla rozwoju rynku hotelowego są koszty finansowania inwestycji i dostęp do kredytów. Problematyczne jest również znalezienie odpowiedniego personelu oraz zarządzanie rosnącymi kosztami operacyjnymi. Mimo wysokiego obłożenia hoteli, wysoka inflacja obniża realne zyski. Wysokie koszty budowy oraz ograniczony dostęp do finansowania w bankach hamują rozwój inwestycji. W ostatnim czasie inwestorzy szukali alternatywnych sposobów realizacji projektów w systemie condo oraz inwestycji typu second home, co szczególnie rozwija się na zachodnim pasie nadmorskim, w Zakopanem, Karpaczu i Beskidach.
ESG i modernizacje
Obniżenie kosztów operacyjnych i dostosowanie nieruchomości do unijnych kryteriów ESG skłaniają coraz więcej podmiotów do modernizacji budynków i wprowadzania nowych technologii. Polski Holding Hotelowy oraz Louvre Hotels Group zapowiedziały prace modernizacyjne. Pod względem nowoczesności zasobów polski rynek hotelowy plasuje się korzystnie na tle Europy, z Warszawą w top 10 europejskich rynków pod względem udziału hoteli z certyfikatami ekologicznymi. Polska jest liderem w regionie CEE pod względem liczby hoteli z certyfikatami BREEAM lub LEED.
Źródło: Materiały Walter Herz
