Polacy chętniej niż wiosną ubiegłego roku wracają do hoteli w miejscowościach wypoczynkowych. Na gości nadal czekają hotele biznesowe.
Jak wynika z analiz JLL, w momencie ogłoszenia ponownego odmrożenia gospodarki zaplanowanego na 12 lutego, do hoteli zaczęło napływać dużo więcej zapytań o nowe rezerwacje niż po otwarciu obiektów hotelowych w maju. Właściciele hoteli w miejscowościach turystycznych liczą na udaną wiosnę i lato, z kolei hotele miejskie czekają na powrót klienta korporacyjnego i zagranicznych gości.
Przez większość 2020 roku polskie hotele funkcjonowały albo na ograniczonych zasadach albo nie funkcjonowały wcale, a z końcem grudnia zostały całkowicie zamknięte na prawie siedem tygodni. Tym samym w Polsce wprowadzono najsurowsze ograniczenia działalności obiektów hotelowych w całej Europie – byliśmy jedynym krajem, w którym nie można było realizować nawet podróży służbowych.
Agata Janda, Dyrektor ds. Doradztwa Hotelowego, JLL
„Moment ponownego otwarcia hoteli w lutym sprawił, że w sam weekend walentynkowy w panowało w nich prawdziwe oblężenie. Dotyczyło to przede wszystkim miejscowości wypoczynkowych, ale też niektórych miast. Tygodnie po 14 lutego to powrót do stanu, który obserwowaliśmy już podczas wakacji. W hotelach miejskich bardzo trudno o gościa, natomiast hotele w miejscowościach turystycznych nie mają problemu z obłożeniem. Popyt turystyczny w Polsce ponownie okazuje się dużo bardziej odporny na pandemię.”
Wiele hoteli turystycznych sprzedaje wszystkie możliwe pokoje, czyli 50% ogólnego stanu przy obecnie obowiązujących obostrzeniach. Już teraz spływają tam również rezerwacje na Święta Wielkanocne, majówkę oraz wakacje, pojawiają się też rezerwacje na kwiecień, ponieważ goście chcą skorzystać z niższej ceny.
Agata Janda, Dyrektor ds. Doradztwa Hotelowego, JLL
„Zmęczenie lockdownem spowodowało, że Polacy planują wyjazdy „last minute”, do miejscowości, do których można dojechać samochodem. Jednocześnie przestaliśmy dokonywać rezerwacji podróży w oparciu o złożone kryteria wyboru. Teraz jedynym kryterium jest po prostu chęć zmiany scenerii. Chcemy być gdziekolwiek, oby to nie było nasze własne mieszkanie.”
Hotele miejskie czekają na gości
Hotele zlokalizowane w największych polskich aglomeracjach znajdują się w najtrudniejszej sytuacji, ponieważ opierają się głównie na gościach biznesowych, a tych od wielu miesięcy brakuje. Z szeregiem wyzwań mierzą się również te miasta, które mocno polegają na gościach międzynarodowych. Przykładem jest Kraków, najchętniej odwiedzana przez międzynarodowych turystów destynacja w Polsce.
Niestety prognozy Credit Suisse studzą nastroje wśród właścicieli hoteli miejskich – w 2021 roku możemy spodziewać się spadku liczby międzynarodowych podróżnych służbowych o około 65% w stosunku do roku 2019. Niektóre podmioty aktywne na rynku szeroko rozumianych podróży przewidują, że pandemia na trwale zredukuje popyt podróży służbowych nawet o 25-50%.
Agata Janda, Dyrektor ds. Doradztwa Hotelowego, JLL
„Jednak kurczący się rynek podróży służbowych nie musi oznaczać proporcjonalnych spadków dla branży hotelowej. Warto zwrócić uwagę na to, że przed pandemią wiele podróży biznesowych było realizowanych w obrębie jednego dnia, bez noclegu. To właśnie one w największym stopniu będą zastąpione przez telekonferencje. Wyjazdy, które wymagały pobytów w hotelach, czyli wyjazdy kilkudniowe, trudniej będzie zastąpić przez wideospotkania i jest wysoce prawdopodobne, że będą one wydłużać się w porównaniu do sytuacji sprzed pandemii, tak aby zminimalizować liczbę podróży.”
Paradoksalnie zatem, zmiana trendu w liczbie odbywanych podróży służbowych może wygenerować więcej rezerwacji w hotelach.
Hotelarzom kurczą się rezerwy gotówki
Aktualnie jednak, pomimo ponownego otwarcia hoteli, sytuacja wielu polskich hotelarzy jest bardzo trudna. Tylko około 25% wszystkich hoteli w Polsce to obiekty zlokalizowane w miejscowościach typowo turystycznych, czyli tam, gdzie o gości hotelowych dzisiaj najłatwiej. Reszta tego typu nieruchomości już prawie od roku funkcjonuje w rzeczywistości minimalnych przychodów i skrajnej niepewności rynkowej.
Agata Janda, Dyrektor ds. Doradztwa Hotelowego, JLL
„Od maja właściciele hoteli wykorzystywali rezerwy gotówki, przesuwali fundusze remontowe na bieżące operacje, korzystali z dostępnych narzędzi pomocowych z państwa i z sektora bankowego, w tym moratoriów na spłaty kredytów. Ale przy zerowym przychodzie trudno z pakietów pomocowych pokryć chociażby koszty stałe. Nawet przy zamkniętym hotelu, te tylko w około 16% są pokryte przez szeroko rozumianą pomoc państwa.”
Dodatkowo, koszty restrukturyzacji zadłużenia wzrastają, a banki mało przychylnie podchodzą do udzielania kredytów dla branży. Trudną sytuację właścicieli hoteli w Polsce potęguje też fakt, że w większości są to indywidualni przedsiębiorcy, a nie instytucjonalny kapitał, który jest obecny na bardziej dojrzałych rynkach hotelowych Europy. Prywatnym właścicielom szybciej kurczą rezerwy gotówki i mocniej dotyka ich niepewność panująca na rynku.
Agata Janda, Dyrektor ds. Doradztwa Hotelowego, JLL
„Ten negatywny sentyment powoli zaczyna przekładać się na decyzje właścicieli odnośnie sprzedaży hoteli. Póki co, widzimy przede wszystkim zmianę na poziomie mentalnym. Przedsiębiorcy, którzy przed pandemią nie rozważali sprzedaży swoich obiektów w ogóle, zaczynają teraz tę opcję brać pod uwagę. Na razie nie ma jednak po stronie właścicieli dużej elastyczności na poziomie ceny, a właśnie elastyczności poszukują inwestorzy zainteresowani obecnie rynkiem hotelowym.”
Sektorem hotelowym interesują się inwestorzy oportunistyczni
Jakub Kleban, Dyrektor w Dziale Wycen Nieruchomości, JLL.
„Okresy dużej niepewności rynkowej generują wzmożone zainteresowanie kapitału oportunistycznego, który akceptuje zakupy na wyższym poziomie ryzyka, czyli po odpowiednio niższej cenie i przy wyższych stopach kapitalizacji. Celuje on zatem głównie w nieruchomości znajdujące się albo w trudnej sytuacji finansowej lub prawnej. Inną grupą funduszy są te, poszukujące obiektów z potencjałem do zmiany funkcji, zwłaszcza w ramach szeroko rozumianego sektora living, a także rebrandingu, czy modernizacji, co przełoży się na podniesienie jego wartości i pozwoli sprzedać dany produkt w wyższej cenie.”
Na razie jednak rynek nie wygenerował znaczących transakcji hotelowych, które byłyby pokłosiem pandemii, chociaż JLL obserwuje coraz więcej zakulisowych rozmów w sprawie potencjalnych sprzedaży. Warto jednak podkreślić, że na początku lutego tego roku została sfinalizowana sprzedaż Hotelu Regent (były Hyatt) przy ulicy Belwederskiej w Warszawie. Syndyk przejął masę upadłości już w 2018 roku, ale dopiero w kwietniu ubiegłego roku zostały przedstawione warunki przetargu i aukcji. Hotel został kupiony przez PHN Property Management, spółkę zależną PHN i PHH za kwotę 130,5 mln PLN.
Pandemia przyspiesza zmiany
Pojawienie się COVID-19 wzmocniło globalne trendy hotelowe – począwszy od zmian dotyczących aranżacji części wspólnych i pokoju, a kończąc na coraz bardziej rozbudowanych rozwiązaniach technologicznych. Wiele grup hotelowych zgłasza chęć rozbudowywania marek hotelowych o pokoje z aneksami kuchennymi, bo od kilku lat takie właśnie pokoje coraz chętniej wybierają goście, a pandemia tylko przyśpieszyła ten trend. Grupa Accor z kolei wprowadza cyfrowy klucz do otwierania pokoi, czy uruchamiania windy, który będzie dostępny w formie aplikacji na telefon.
Agata Janda, Dyrektor ds. Doradztwa Hotelowego, JLL
„Mocnym impulsem do zmian było też wejście na giełdę Airbnb. Sukces spółki, której kapitalizacja obecnie przekracza kapitalizację Marriotta, Hiltona i Hyatta razem wziętych, pokazuje, że podróżni szukają lokalnych i autentycznych doświadczeń i w oparciu o to kryterium dokonują rezerwacji pokoi.”
Hotele będą dostosowane do nowych wymagań podróżujących, ponieważ na skutek pandemii granica pomiędzy podróżowaniem, pracą i życiem zaczęła się zacierać. Hotele powoli będą stawać się „one stop shop”, czyli miejscem gdzie wszystkie te elementy będzie można ze sobą połączyć.
Agata Janda, Dyrektor ds. Doradztwa Hotelowego, JLL
„Już teraz globalnie obserwujemy, że sale konferencyjne i lobby hotelowe są konwertowane i adaptowane pod przestrzenie coworkingowe, które szturmem wchodzą też do biur, a nawet centrów handlowych. Podobnych zmian z czasem możemy spodziewać się również w polskich hotelach. Wcześniej wspomniana elastyczność i umiejętność dostosowywania się do zmieniających się nastrojów konsumentów to warunek odbicia się rynków hotelowych na całym świecie.”
